【住宅ローンが残っていても】住みながらマンションをできるだけ高く売る4つの手順
こんにちは。しげのぶ不動産の伊藤です。
今住んでいるマンションを、できるだけ高く売りたい。
でも、住宅ローンはまだ残っている。
引っ越し先も決まっていないため、できれば住みながら売却を進めたい。
このようなお悩みをお持ちの方も、多いのではないでしょうか。
マンションを売却する理由は、住み替えや転勤、ご家族の事情などさまざま。
しかし、いざ売ろうとすると、「何から始めればよいのか分からない」という方も少なくありません。
そこで今回は、
「できるだけ高く売りたい」
「住宅ローンが残っている」
「住みながら売却したい」
という方に向けて、マンション売却を進める順番をお伝えします！
ちなみに、大きな流れは、次の4つです。
①住宅ローンの残高を確認する
②売却方法を選ぶ
③依頼する不動産会社を選ぶ
④住みながら売るための準備をする
難しい言葉はできるだけ使わず、順番に解説していきます。
「何から始めればいいの？」という方こそ、ぜひ参考にしてみてくださいね！
■いちばん最初にやること――住宅ローンの残高を確認する
マンションの売却を考え始めたら、まず確認したいのが「住宅ローンがあといくら残っているか」です。
住宅ローンを利用して購入したマンションには、一般的に金融機関の担保となる「抵当権」が設定されています。
マンションを売却するときは、原則としてローンを完済し、この抵当権を外す手続きが必要です。
少し難しく聞こえるかもしれませんが、最初の段階では「売却前にローンの残高を確認する」と覚えておけば大丈夫です。
ローンの残高は、金融機関から届く返済予定表や残高証明書、ネットバンキングなどで確認できます。
分からない場合は、借り入れをしている金融機関へ問い合わせてみましょう！
次に確認したいのが、「マンションがいくらくらいで売れそうか」です。
不動産会社へ査定を依頼すると、「このマンションがいくらくらいで売れそうか」というおおよその売却見込み額を確認できます。
ちなみに、査定を依頼したからといって、必ずその会社へ売却を任せる必要はありませんよ！
査定額が分かったら、住宅ローンの残高や売却にかかる費用と比べてみましょう。
【売却見込み額が、ローン残高と売却費用の合計を上回る場合】
つまり、「売れそうな金額 ＞ ローンの残り＋売却にかかる費用 」となっている場合は、売却代金でローンを完済できる可能性が高く、売却を進めやすい状態です。
ただし、売却時には不動産会社へ支払う仲介手数料などの費用もかかります。
売却価格のすべてをローンの返済に充てられるわけではないため、費用も含めて確認しておきましょう！
【売却見込み額が、ローン残高と売却費用の合計を下回る場合】
つまり、「売れそうな金額 ＜ ローンの残り＋売却にかかる費用 」となっている場合は、売却代金だけではローンを完済できないため、不足する金額をどう補うか考える必要があります。
貯金などの自己資金で補う方法のほか、住み替えを予定している場合は、現在のローンの不足分と新居の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン」を利用できる可能性もあります！
ただし、住み替えローンには審査があり、利用条件も金融機関によって異なります。
利用を検討する場合は、早めに金融機関へ確認しておきましょう。
不足する金額が大きい場合は、ローン残高を減らしてから売るなど、売却時期を見直すことも選択肢の一つですよ。
■できるだけ高く売りたいなら、まずは「仲介」
マンションのおおよその査定額が分かったら、次に「どの方法で売るか」を考えます。
マンションの主な売却方法は、「仲介」と「買取」の2つです。
「仲介」は、不動産会社に売却活動を依頼し、マンションを購入したい人を探してもらう方法です。
市場で広く購入希望者を募るため、条件の合う買い手が見つかれば、買取よりも高く売れる可能性があります。
一方の「買取」は、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう方法です。
購入希望者を探す期間が必要ないため、仲介よりも早く売却しやすく、一般の方を迎える内覧（室内見学）の手間も抑えられます。
ただし、買取価格は、仲介で売却する場合よりも低くなるのが一般的。
不動産会社は、買い取ったマンションのリフォーム費用や再販売にかかる費用などを見込んで、買取価格を決めるためです。
そのため、「早く売ること」よりも「できるだけ高く売ること」を優先したい場合は、まず仲介から検討してみましょう！
反対に、
・できるだけ早く売却して現金を手に入れたい
・住みながら何度も内覧に対応するのが難しい
・周囲にあまり知られずに売却したい
といった場合は、買取が向いていることもあります。
仲介と買取の両方に対応している不動産会社であれば、それぞれの売却価格や条件を比較しながら選べます。
また、仲介で売却する場合は、「いくらで売り出すか」も重要です。
売り出し価格は、周辺の相場やマンションの状態、いつまでに売りたいのかを踏まえて決めます。
できるだけ高く売りたいからといって相場から大きく離れた価格にすると、問い合わせが入りにくくなり、売却までに時間がかかることもあります。
高く売るためには、単に高い価格をつけるのではなく、相場と希望する売却時期を踏まえて、適切な売り出し価格を決めることが大切です。
■会社選びは「査定額」だけで決めない――どのように売ってくれるかも確認
仲介を依頼する不動産会社を選ぶとき、
「いちばん高い査定額を出してくれた会社なら、高く売ってくれそう！」
と思う方も多いかもしれません。
しかし、査定額はあくまで「このくらいの価格で売れる可能性がある」という予想です。
必ずその金額で売れることを約束するものではありません。
だからこそ、査定額の高さだけでなく、「このマンションの情報を、どのように購入希望者へ届けてくれるのか」という点も確認してみてください。
できるだけ良い条件で売るためには、多くの購入希望者に物件を知ってもらい、内覧や購入の検討につなげることが大切です。
ここで気をつけたいのが、「囲い込み」です。
たとえば、ほかの不動産会社から「このマンションを見たいお客様がいます！」と問い合わせがあっても、自社で買主を見つけることを優先し、正当な理由なく紹介や内覧を断ってしまうケースがあります。
せっかく購入を検討している人がいても、その情報が売主に届かなければ、売却の機会を逃してしまう可能性があります。
そうならないように、不動産会社を選ぶときは、次のような点も確認してみましょう。
・どのような方法で物件情報を広めてくれるのか
・問い合わせや内覧希望があったときに報告してくれるのか
・ほかの不動産会社からの内覧希望にも対応してくれるのか
・査定額の根拠を分かりやすく説明してくれるのか
・売り出した後の状況や反応を定期的に共有してくれるのか
大切なのは、査定額の数字だけではありません。
「売るために、どのような動きをしてくれる会社なのか」まで確認したうえで、安心して任せられる不動産会社を選びましょう！
■住みながらの内覧は、「生活感を少し抑える」だけでも印象が変わる
不動産会社が決まり、マンションを売り出すと、購入を検討している方の内覧が始まります。
「まだ住んでいる状態で、部屋を見てもらっても大丈夫？」
と不安に思う方もいるかもしれませんが、マンションは住みながらでも売却できます！
内覧のために、モデルルームのような部屋を目指す必要はありません。
物を少し整理するだけでも、部屋の広さや明るさが伝わりやすくなり、購入希望者もそこで暮らすイメージを持ちやすくなります。
まずは、第一印象を左右する玄関や、清潔感が気になりやすいキッチン・洗面所などの水まわりから整えてみましょう。床やテーブルの上に出ている物を減らすだけでも、部屋全体がすっきりして見えますよ！
ここで、少し発想を変えてみてください。
マンションが売れたら、いずれ引っ越しをすることになります。それなら、売り出すタイミングから、
「新しい家へ持っていくもの」
「この機会に手放すもの」
を少しずつ分けてみてはいかがでしょうか？
内覧に向けて部屋を整えることが、そのまま引っ越しの準備にもつながります。
一度にすべてを片づける必要はありません。できるところから、売却の準備と引っ越しの準備を一緒に進めていきましょう！
■売却のタイミングも進め方も、ご家族によって異なります
マンション売却の第一歩は、住宅ローンの残高と、おおよその売却見込み額を確認すること。
この2つが分かるだけでも、売却できそうか、次に何を確認すればよいのかが見えやすくなります。
ただし、次の住まいが決まっているのか、いつまでに売りたいのか、ご家族が何を大切にしたいのかによって、その先の進め方は変わります。
住みながら売却を進める。
引っ越してから売り出す。
もう少し住み続け、売却する時期をずらす。
どれか一つが、すべての方にとって正解というわけではありません。
マンションの査定を受けたからといって、すぐに「売る」と決める必要もありません。
まずは現在の状況を知り、ご家族に合った選択肢を整理することが大切です。
「わが家の場合は、どのように進めるのがよいのだろう」と迷ったときは、しげのぶ不動産へご相談ください。
住宅ローンの残高や売却のご希望、これからの暮らしについてお聞きしながら、今の状況を一緒に整理するところからお手伝いします！
■安心してご相談してください
住みながら売りたい。住宅ローンもまだ残っている。
そんなマンション売却も、まずは「いくらで売れそうか」「ローンを返せそうか」を整理するところから始まります。
まだ売ると決めていない段階でも大丈夫です。しげのぶ不動産へ、お気軽にご相談ください！
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査定・訪問は、この街で30年以上建築と不動産に携わってきた伊藤が担当いたします。
「まだ売ると決めていないけれど…」という段階での世間話も大歓迎です。無理な営業は一切いたしませんので、安心してお声がけください。
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