YouTube
親名義の土地 × マイホームのリスク！住宅ローンや売却のリアルを徹底解説

こんにちは！しげのぶ不動産代表の伊藤です。

「親名義の土地に家を建てたい」「実家を二世帯住宅にしたい」

そうお考えの方、ちょっと待ってください！一見、土地代がかからずお得に見える親名義の土地でのマイホーム計画ですが、実はとてつもないリスクが潜んでいます。

今回は、私のもとに実際に寄せられたご相談内容を元に、そのリアルなリスクと、どうしても売却が必要になった場合の解決策について、正直にお話ししていきます。

親名義の土地に建てた家を売却したい…協力は必須？

先日、このようなご相談をいただきました。

スタッフからの質問：
「親名義の土地に私たち夫婦が家を建てました。かつては同居していましたが、現在は関係がうまくいかず別居しています。家のローンや固定資産税は私たちが支払っている状況です。この家を売却したいのですが、どのような手続きが必要になりますか？また、親の協力は必須でしょうか？」

親の協力は絶対に必要です！

このご相談、正直に言ってハードルがかなり高いです。なぜなら、土地の所有者は親御さんだからです。

どんなに家のローンをあなたが支払っていても、土地の所有権が親御さんにある以上、親御さんの同意なしに土地の売却も、所有権の移転もできません。

この場合、まず解決すべきは不動産の問題ではなく、親子関係の改善です。親子関係が良好でない限り、話は一向に進まないでしょう。

住宅ローンが「八方塞がり」になるワケ

さらに厄介なのが、住宅ローンです。

住宅ローンは、その建物に住むことを前提に低金利で借りられるものです。そのため、もし住宅ローンで建てた家を賃貸に出すなど、本来の目的以外で利用することが銀行にバレてしまったら、ローンの即時一括返済を求められる可能性があります。

相談者の方はすでに別居しており、もしその家を賃貸に出して家賃収入を得ようとしても、住宅ローンの規定でそれはできません。

売却もできず、賃貸もできず、まさに「八方塞がり」の状態です。このままでは、新しい住居の家賃と、元の家の住宅ローンのダブル払いが続くことになります。

なぜこんなことになってしまうのか？

これは田舎のご家庭でよくある話です。

「息子のため」と親が土地を提供し、まだ結婚もしていない息子さんのために、親がお金を払って家を建てる。そして息子さんが結婚してその家に住み始めると、嫁姑問題が勃発し、結局家を出て行ってしまう…というケースです。

このようなケースでは、息子さん夫婦は自分でローンを組んでいないため、家を出るハードルが低いのです。もし自分でローンを組んでいたら、家を出るわけにはいかず、我慢して住み続けるしかないという状況に陥ります。

相談者の方も「親の土地を使わせてもらった」という恩恵を受けている反面、それ相応のリスクを背負うことになった、という話なのです。

ローン残高より売却価格が低い場合の対処法

もう一つ、売却を検討する際によくあるご相談についてお話しします。

スタッフからの質問：
「家の売却額がローン残高に満たない場合、買い手が見つかって家を手放しても、残ったローンは払い続けるのでしょうか？」

これも多くの方が疑問に思うことだと思います。答えは「ローンを払い続ける必要はありません」…と言いたいところですが、実際はそう単純ではありません。

結論から言うと、残ったローンは完済しなければなりません。

なぜなら、住宅ローンを組む際、銀行はその家や土地に「抵当権」を設定します。これは、「もしローンが返済されなくなったら、この家と土地を差し押さえますよ」という権利です。

この抵当権が外れない限り、家を売却して所有権を別の買主に移すことはできないのです。

残ったローンをどうする？

では、売却価格がローン残高に満たない場合、その差額はどうするのか？

例えば、ローン残高が2,000万円で、売却価格が1,800万円だったとしましょう。足りない200万円は、売主が用意しなければなりません。もし自己資金で賄えない場合、私がお客様にご提案するのは、フリーローンを組むことです。

フリーローンで200万円を補い、住宅ローンを完済して抵当権を外します。その後、残念ながらフリーローンの返済を続けることになります。フリーローンの金利は住宅ローンに比べて高いので、これは決して安易な選択ではありません。

この状況を避けるためには、「高く売れる売り方」が重要です。

不動産の売却は、専門的な知識と経験が不可欠です。もし、売却でお困りのことがあれば、一人で悩まずにプロに相談してください。売り方次第で、あなたの抱える問題を解決できるかもしれません。