【解説】「境界が未確定な土地」って売れるの?失敗しないために知っておきたい、不動産売却のリアルな話

こんにちは、しげのぶ不動産代表の伊藤です。
私はこれまで、たくさんのお客様の不動産売却をお手伝いしてきました。
今回はその中でもご質問がよくある「境界がはっきりしない土地」についてのお話しです。

「親から受け継いだ土地なんだけど、どこまでがうちの土地なのか実ははっきりしなくて…」「隣との間に塀はあるんだけど、測量した記録が見つからないんです」――こんな不安を抱えながら、売却を考えている方、実は結構いらっしゃいます。

先に結論をお伝えすると、境界が未確定な土地でも売却は可能です。
ただし、そのプロセスには独特のリスクがあって、「時間とお金がかかる事もある」という現実があることも知っておいていただきたいんです。

今回は不動産売却のプロとして、境界未確定の土地を売るときに知っておくべきこと、そして売却を成功させるための具体的な道筋をお話しします。

1. 「境界が未確定」だと、何が問題になるの?

そもそも不動産取引における「境界」って、隣の土地との正確な境目を法的にきちんと確定した線のことなんですね。
これがはっきりしていない状態(測量図が古い、そもそも測量図が存在しない、境界標がないなど)だと、買う側にとってはかなり大きな不安とリスクになってしまうんです。

買主さんが心配すること

土地を買う人の多くは、そこに家を建てたいと考えています。
でも、境界が曖昧だと、こんなトラブルが起きる可能性があるんです。

✅隣とのトラブル:家を建てた後で「境界を越えてますよ」って隣から言われるかもしれない

✅ローンが組みにくい:銀行は担保となる土地の価値をシビアに見ます。
境界が不明確だと評価が難しく、住宅ローンの審査が通りにくかったり、融資額が減らされたりすることも

じゃあ、境界が未確定なまま「そのまま」売ろうとしたらどうなる?

正直に言いますと、買主さんは上記のようなリスクを背負うことになるので市場価格よりもかなり安くしないと買い手がつきません。

最悪の場合、売れないこともあります。
買う側からすれば、「リスクがあるなら安く買いたい」と思うのは当然ですよね。

2. 売却を成功させるための2つの方法

境界未確定の土地を上手に売るには、基本的に2つの選択肢があります。

売る前に「境界を確定」させる

一番スムーズで、かつ高く売れる可能性が高いのがこの方法です。
売主さん自身で費用を負担して、土地家屋調査士さんに頼んで正式な手続き(測量や境界確認書の作成など)を済ませます。

良い点:
・ 買主さんが安心して買えるので、相場に近い価格で売れる可能性が高い
・ ローンも通りやすく、買い手の幅が広がる

大変な点:
・ 手続きに時間とお金がかかる(これについては後で詳しく説明します)

「境界非明示」の特約をつけて売る

境界を確定しないまま、契約書に「売主は境界を明示しません」という特約をつけて売る方法です。
主に相続で受け継いだ不動産で確定作業が難しい場合や、急いで売りたいときに使われます。

良い点:
・ 境界確定の時間とお金を省ける

大変な点:
・ 買い手が見つかりにくく、価格もかなり下がることが多い
・ 将来のトラブルの責任が曖昧になり、売った後も心配が残る

3. 「時間とお金」のリアルな話

境界確定を選ぶ場合、一番気になるのは「どれくらいの時間とお金がかかるの?」ってことですよね。

費用について

境界確定の測量費用は、土地の広さや形、隣接する土地の数、測量の難しさによってかなり変わります。

だいたいの相場:50万円~100万円くらい

高くなる要因:隣接地が多い、高低差がある、山林など測量が大変な場所がある場合などは、これより高くなることも

時間について

測量士さんが現地を調べた後、隣地の所有者の方々との立会い、そして役所への手続きが必要です。
この「隣の人との調整」に時間がかかることが多いんです。

だいたいの目安:2ヶ月~4ヶ月くらい

長引く理由:
1. 隣の人と連絡がつかない、日程が合わない
2. 隣の人が遠くに住んでいる、または複数いる
3. 昔からの経緯で境界についての認識がずれていて、話し合いに時間がかかる

ここが今回の記事で一番お伝えしたいポイントです。
境界が未確定な土地を売ると決めたら、まず「時間とお金がかかる場合がある」という現実を理解しておくことが、最初の大事なステップになります。

4. プロとしてできること:一緒に最適な戦略を考えましょう

境界確定は専門知識が必要で、何より隣の人たちとの円滑なコミュニケーションが欠かせません。
特に、長い間曖昧になっていた境界を改めて確認し合う作業は、精神的にも負担がかかるものです。

だからこそ、私のような不動産のプロが、お客様と土地家屋調査士、そして買主さんとの間に立ってサポートする必要があるんです。

私にご相談いただければ、こんなサポートをさせていただきます。

1. 最初の調査と見積もり:登記簿や公図などを調べて、境界確定にどれくらいの費用と時間がかかりそうか、事前にお伝えします

2. 専門家の紹介と連携:信頼できる土地家屋調査士さんをご紹介し、費用の相談や進捗管理をお任せください

3. 売却戦略の提案:境界確定を進めながら、確定後の売却に向けて最適な時期や方法を一緒に考え、無駄な時間を減らします

境界が未確定な土地の売却は、正直言って簡単ではありません。
でも、「時間とお金がかかる場合がある」ことを最初から理解して、きちんとした戦略で進めれば、必ず納得のいく結果になります。大切な土地を「安値で手放す」なんて最悪の結末を避けるためにも、まずは私にご相談ください。
お客様の状況に合わせた、一番合理的で円満な解決策を、誠意を持ってご提案させていただきます。

不動産は大きな資産です。少しの工夫と準備で、結果的に手元に残るお金が大きく変わってきます。
不安な方は早めに行動し、安心できる売却を進めてください。